Tại sao giá nhà ở VN cao thế nhỉ? Trong khi GDP và thu nhập thì thấp? Người ta lấy đâu ra tiền mà mua nhà thế?
Mình kô biết nhiều lắm về bất động sản, nên thử googled nó. GDP tính lĩnh vực bất động sản ở 2 khoảng:
1) Tiền xây nhà và sửa nhà (vd: tiền mua nguyên liệu, tiền thuê công nhân vv)
2) Tiền thuê nhà (cái này hơi phức tạp nếu bạn sở hữu căn nhà; đại khái họ đoán xem bạn phải trả bao nhiêu nếu giả sử bạn phải thuê căn nhà của bạn)
Còn giá đất, hay mua nhà đã có sẵn thì kô có tính. Vd theo cái link ở trên, mấy cái giá trên trời dưới đất như 200-300 ngàn đô 1 căn hộ chung cư hay 21-31 triệu/m2 thì kô có tính vào GDP.
Mình nghĩ có 3 lý do tại sao giá nhà đất rất là trên trời dưới đất. 2 trong 3 cái nguyên do này thì đa số nước nào cũng có, và nguyên do cuối cùng thì đặc biệt đối với VN.
1) Không phải có nhà đất nào cũng mắc; chỉ có 1 số nhỏ các mảnh đất là mắc, vd như trung tâm thành phố lớn (HCM, HN, HP, DN vv), hay khu vực chiến lược. Mọi người nghe giá nhà đất cao là thường nghe những khu đất này, chứ 1 m2 ở Buôn Mê Thuộc mà bán vài chục triệu có ma nó mua.
2) Ngành bất động sản rất là "ảo." Bởi vì thường thì đa phần người mua đất kô phải mua để mà sử dụng lâu dài. Họ mua để rồi bán đi bán lại để kiếm lời.
Khi nền kinh tế tốt, thì ai ai cũng chạy đi mua 1 mảnh đất, xây cái lều ở trên đó rồi đem bán đi giá gấp 2 gấp 3 lần tiền mua. Cứ thế giá nhà cứ tăng lên tăng lên. Nhưng đến một lúc nào đó, người ta thấy là tiền kô phải mọc từ trên cây thế là kô ai mua nữa. Bạn có thể thấy giá nhà có thể tăng vài trăm phần trăm trong vòng vài tháng, rồi gần như mất sạch trong vòng vài ngài. Và thường, thì ít nhất phải 10 năm thì giá trị nó mới trở lại như xưa như Mỹ, có khi nó kô có trở lại như ở Nhật.
3) Sự thiếu minh bạch và thiếu sự độc lập của hệ thống tài chính ở VN đã góp phần làm cho giá nhà đất rất là trên trời dưới đất. Và nghiêm trọng hơn, những điều này làm suy giảm khả năng của VN để đối chọi với những cuộc khủng hoảng kinh tế như hiện giờ.
Mình xin lấy 1 ví dụ đơn giản: EVN (Công ty Điện Lực Việt Nam), một tổng công ty nhà nước, suốt mấy năm gần đây vây mượn rất nhiều tiền từ ngân hàng nhà nước với 1 lãi xuất thấp hơn bình thường nhiều (gần 0%, gần như là ăn cướp vậy). Hơn 40% số tiền vây này, họ ném vào bất động sản. Mua mảnh đất vài chục triệu đô, xây căn lều, đem bán, rồi mua thêm mảnh đất khác --> giá nhà đất tăng rất cao.
Bây giờ, mình kô có giấy tờ nhưng mình biết chắc là tổng công ty nhà nước EVN đã thua lỗ rất nhiều; và hơn 40% số tiền họ vây mượn thì mất sạch mà kô tạo ra một giá trị cụ thể nào.
Đây không phải là ngoại lệ. Rất nhiều khi, chỉ cần có quan hệ là có thể mượn rất nhiều tiền từ Ngân Hàng nhà nước VN với một lại xuất rẻ hơn người bình thường mượn nhiều, rồi vung ném vào những thứ tầm bậy như bất động sản. Đến khi thất bại, chẳng biết ai đã mượn và mượn bao nhiêu, rồi chẳng ai bị làm sao cả. Cuối cùng cả chục triệu dollars bị mất sạch mà kô tạo ra một giá trị đáng giá nào cả.
Đó cũng là 1 lý do chính tại sao World Bank ước tính đó là giá trị đầu tư ở VN thấp hơn nhiều so với các nước Châu Á khác khi mà họ ở giai đoạn phát triển giống như VN. Đơn giản, bạn có 1 dollar đầu tư ở Đài Loan, Hong Kong, Nam Hàn thập niên 80, thì bạn sẽ kiếm nhiều hơn 40% là bạn đầu tư 1 dollar vào VN bây giờ
Nói tóm tắt sự thiếu minh bạch và thiếu độc lập của hệ thống tài chính ở VN đóng phần vào cái giá trên trời dưới đất của nhà đất VN và làm suy yếu nền kinh tế VN trong lâu dài, và nghiêm trọng hơn là giảm khả năng của VN đế đối phó với cuộc khủng hoảng kinh tế này